Razones históricas de su separación
En 1843 se inició un proceso legislativo encaminado a la creación de un registro público, con el objetivo de hacer públicos los derechos que recayesen sobre bienes inmuebles.
Este desarrollo legislativo se halló entrelazado con la elaboración del proyecto del Código Civil de 1851. En este, se contenía la regulación de la llamada “legislación hipotecaria”: al redactarse el Código Civil, se dedicaron dos títulos del Libro III a regular, por un lado, el registro público (Título XIX), y, por otro, la hipoteca (Título XX).
En consecuencia, la regulación de la legislación hipotecaria era parte integrante del Código Civil proyectado.
No obstante, el Código Civil proyectado nunca se convirtió en ley. La necesidad inaplazable de dotar de certeza y seguridad a los derechos reales sobre inmuebles en ese momento determinó que se tenía que elaborar una norma: la Ley hipotecaria de 8 de febrero de 1861.
Vemos entonces que son razones coyunturales (del momento histórico), no estructurales, las que produjeron que la Ley Hipotecaria se desgajara del CC.
La originaria Ley Hipotecaria de 1861 nació como una ley especial (en el sentido de separada del Código Civil) de alcance general (es decir, que al igual que la actual, era de aplicación a todo el territorio español).
Cuando finalmente se promulgó el Código Civil en 1889 se planteó si se debía integrar la regulación hipotecaria al nuevo Código Civil, o había de mantenerse la Ley Hipotecaria vigente, separada del Código.
Es importante advertir que, pese a su nombre, no regula únicamente lo relativo a la figura de la hipoteca, sino también los efectos de la inscripción del dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.
Esta cuestión, en su momento, no fue sencilla de resolver. En un principio, se optó por incluir la legislación hipotecaria en el nuevo Código, y se encomendó a Bienvenido Oliver la elaboración de este trabajo. Sin embargo, finalmente la Ley Hipotecaria se mantuvo y, en consecuencia, la regulación de este ámbito continuó separada y desgajada del Código Civil.
En el Código se dispuso lo siguiente en esta cuestión:
Artículo 1880 CC: La forma, extensión y efectos de la hipoteca, así como lo relativo a su constitución, modificación y extinción y a lo demás que no haya sido comprendido en este capítulo, queda sometido a las prescripciones de la Ley Hipotecaria, que continúa vigente.
El hecho de que se mantengan separados , hace que el CC establezca unos medios para determinar la coordinación entre ambas normas:
Medios de coordinación
El Código Civil, en el último título del Libro II (605 a 608 CC, “Registro de la propiedad”), que trata de la propiedad de los bienes, lo dedica a la regulación del Registro de la Propiedad y sus funciones.
El Código Civil realiza remisiones genéricas, en bloque, a la Ley Hipotecaria (arts. 608, 1537, 1880). Estas remisiones hacen que la LH forme parte integrante del CC también.
Además, el Código también realiza remisiones particulares o concretas con ocasión de la regulación de determinada materia (como el art. 647, o el art. 1124 in fine).
Por otra parte, el Código Civil también realiza remisiones con ocasión de la regulación de un determinado instituto (art. 462).
algunas ocasiones, el Código no remite a la Ley Hipotecaria, sino que es él mismo el que establece, como parte de su contenido normativo, la regulación de determinada materia. Eso sí, ajustándose a lo previsto a la Ley Hipotecaria -la vigente al momento de aprobarse el Código Civil, claro-. (Por ejemplo, arts. 1473.2 CC o 1949).
La Ley Hipotecaria fue objeto de sucesivas modificaciones. En esta relación de coordinación hemos de advertir lo siguiente:
El Código Civil fue elaborado en 1889, de manera que respeta las disposiciones de la Ley Hipotecaria entonces vigente.
Posteriormente, la Ley Hipotecaria ha ido modificandose. En estas modificaciones se ha tenido en cuenta que fuese compatible con las disposiciones del Código Civil Vigente. Ángel Sanz Fernández, miembro de la comisión redactora de la Ley Hipotecaria actual: “La Ley Hipotecaria respeta íntegramente el Código Civil”.
Conflicto de normas
A pesar de todo lo dicho, pueden existir supuestos en que se dé un conflicto de normas entre el Código Civil y la Ley Hipotecaria.
Esto no puede ocurrir en los supuestos en que el Código Civil realiza una remisión a la Ley Hipotecaria, pues simplemente se aplicará la LH vigente en cada momento.
El problema se plantea en los casos en que el Código Civil, en lugar de remitir directamente a la Ley Hipotecaria, ha incorporado sus disposiciones, formando parte el contenido del propio Código la solución que establecía la LH entonces vigente.
Para dar solución a este problema, hemos de entender que la Ley Hipotecaria es un trozo de Código Civil. Es decir, que forma parte del mismo, es como si fueran un mismo cuerpo legal.
De esta manera, lo que resuelve el eventual conflicto de intereses no es el principio de especialidad, puesto que al tener las dos normas el mismo rango, no puede aplicarse una como subsidiaria de la otra.
En caso de incompatibilidad, tendremos que resolver conforme al principio de lex posteriori deroga priori: se aplica la Ley Hipotecaria por ser posterior.
Ejemplo: De acuerdo con la primera Ley Hipotecaria, la inscripción en el Registro de la Propiedad de la hipoteca no tenía carácter constitutivo, sino que era meramente para ser oponible frente a terceros. Sin embargo, el Código Civil determinó que sí será necesaria y constitutiva, y esto se respetó en la nueva Ley Hipotecaria. Si se hubiera vuelto a cambiar la decisión, hoy sería vigente lo que dijera la LH actual, al ser posterior al CC.
En este sentido se pronuncia, entre otras, la STS 237/2014 de 21 de enero de 2014. En la misma, el asunto se centra en decidir si se ha de considerar que el artículo 36 de la Ley Hipotecaria deroga o no el artículo 1949 del Código Civil, al resultar ambos incompatibles.
El Tribunal Supremo decidió que sí, afirmando que la regulación prevista para la usucapión ordinaria del titular inscrito en la Ley Hipotecaria deroga lo expresado en el Código Civil sobre la misma materia de manera contradictoria.
Así, para regular la usucapión del titular inscrito, el art. 36 LH “modifica” (derogación tácita) lo establecido en el 1949 CC, pues ambas son incompatibles.
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