¿Qué consecuencias tiene? ¿Cuáles son los medios para reanudarlo?
Normal cumplimiento del tracto sucesivo
El tracto sucesivo registral es un presupuesto del procedimiento registral, cuyo cumplimiento abarca diversos requisitos:
La persona que otorga el título ha de ser la misma a cuyo favor consta la titularidad del derecho en el RP
La finca debe ser la misma en cuyo folio registral se realizará la inscripción.
Según resulta de la finalidad del art. 20.1 de la Ley Hipotecaria, el título en cuya virtud se realizó la inscripción del derecho a favor del otorgante ha de ser el mismo que conste en el documento público que formaliza el acto o contrato que se pretende inscribir. Para el cumplimiento del tracto sucesivo no es necesario que el título sea otorgado por el titular registral del derecho, sino que basta que en el momento de la inscripción ya conste inscrito el derecho en favor del otorgante.
El registrador debe apreciar en cada caso si se cumple o no el tracto sucesivo, en el momento de calificar el título para realizar la inscripción.
Cuando no se cumple el tracto sucesivo, el interesado habrá de intentar retomarlo, puesto que de lo contrario no podrá inscribir su derecho en el Registro de la Propiedad.
Reanudación del tracto sucesivo: medios
Lo primero que se ha de tener en cuenta es que efectivamente haya una interrupción del tracto sucesivo, una falta de acceso al registro de alguna relación jurídica inmobiliaria que media entre el actual titular registral del dominio o derecho real de cuya reanudación se trata y el adquirente.
Art. 40.a LH: La rectificación tendrá lugar por la reanudación del tracto sucesivo interrumpido por los procedimientos previstos en el título 6º.
En consecuencia, no habrá interrupción del tracto sucesivo, y no procederá su reanudación, cuando el adquirente del derecho traiga causa directa o inmediata del titular registral o sus herederos (208.1 LH). En este caso, la inscripción únicamente tendrá lugar mediante el normal cumplimiento del tracto sucesivo (art. 20 LH).
Una vez comprobado este presupuesto, hemos de acudir a la ley para determinar cuáles son los medios o procedimientos específicos para reanudar el tracto sucesivo interrumpido.
En la legislación encontramos dos:
1. Expediente de dominio
Este expediente notarial se regula en el art. 208 de la Ley Hipotecaria, remitiéndose al art. 203 LH en lo relativo a la tramitación del mismo (el art. 203 LH trata del expediente de dominio pero cuando se emplea con la finalidad de inmatricular la finca).
De entre las particularidades establecidas en el 208 LH del expediente de dominio cuando tiene como función la reanudación del tracto sucesivo interrumpido cabe destacar que…
Cuando se reanuda el tracto sucesivo interrumpido la finca está inmatriculada. Por ello, en el escrito por el que se inicia el expediente, el promotor (quien inicia el proceso), además de justificar el título adquisitivo del inmueble o derecho real cuyo tracto sucesivo se pretende reanudar, debe presentar la inscripción vigente del derecho.
Necesariamente se ha de notificar el expediente al actual titular registral (según la última inscripción vigente). Si ha muerto, la citación se hará a sus herederos. Este es un trámite esencial, indispensable, por lo que si se omite, el expediente será nulo.
Si todos los interesados (determinadas personas a quienes se ha de notificar) convienen unánimemente en que se realice la inscripción del derecho a favor del promotor del expediente, el notario levantará acta y esta pondrá fin al expediente y servirá de título formal para realizar la inscripción del título en el RP.
Si alguno de los interesados no compareciera en el expediente, conforme al 208.2.4 LH, no compareciera o compareciendo formulara la oposición, se archiva el expediente notarial, dejando el legislador a salvo el derecho de los interesados para iniciar un proceso declarativo en que ventilen sus derechos.
2. Certificación administrativa
Se halla regulada en el art. 37 de la Ley Patrimonio Administraciones públicas y el art. 206.4 de la Ley Hipotecaria.
Es un medio para reanudar el tracto sucesivo interrumpido para cuando la reanudación del tracto se produce a favor de alguna Administración pública -sea estatal, autonómica o local-.
Junto al procedimiento registral ordinario (expediente de dominio) para reanudar el tracto sucesivo interrumpido, la Administración Pública también podrá acudir a la certificación administrativa, expedida según explica el art. 37 Ley Patrimonio AP.
(COPIAR ART)
En este caso, se ha de tener en cuenta que se le aplicará la suspensión temporal de efectos del art. 207 LH.
3. Sentencia firme recaída en proceso declarativo
Además de estos procedimientos de inmatriculación establecidos legalmente, hemos de plantearnos si la sentencia firme recaída en proceso declarativo es un medio adecuado para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido. El análisis de esta controvertida cuestión, por su extensión, será objeto de una futura entrada.
Carácter excepcional
Cabe además destacar la doctrina de la Dirección General de Registros y del Notariado (hoy Dirección de Seguridad Jurídica y Fe Pública), según la cual los medios específicos previstos por el legislador para reanudar el tracto sucesivo interrumpido tienen un carácter excepcional, subsidiario, supletorio (RDGRN 6 febrero 2017, en su fundamento de derecho primero).
Invoca la dirección general para sostener este carácter el artículo 40.a LH: cuando la inexactitud procede de no haber tenido acceso al registro alguna relación jurídica inmobiliaria, la rectificación tendrá lugar por la inscripción del título correspondiente si hubiera lugar a ello, por la reanudación del tracto sucesivo mediante el expediente de dominio o por resolución judicial.
El medio contemplado que se establece en el número segundo se aplicará en defecto del número primero, aunque en el artículo no hay una ordenación jerárquica sino que lo procedente es tratar de que se inscriba siguiendo el normal tracto sucesivo registral mediante la inscripción de los títulos intermedios, cuando se pueda.
En consecuencia, es doctrina de la DGRN que si el interesado -último adquirente del dominio del inmueble- pudiera inscribir su derecho en el registro, aunque el tracto sucesivo registral se hallara interrumpido, se deberá pedir la inscripción de todos y cada uno de los títulos intermedios -debidamente formalizados en documento público- para que haya un normal cumplimiento del tracto sucesivo registral.
No obstante lo dicho, no siempre que se haya interrumpido el tracto se ha de impedir al interesado acudir a un expediente de dominio: no cabe impedir al interesado acudir a un expediente de dominio cuando para realizar la inscripción de su derecho en el registro debiera pedir la formalización en documento público de actos o contratos en los que no hubiera sido parte.
Consecuencias
Por último, hemos de explicar cuál es la consecuencia de que se inscriba el derecho mediante el cumplimiento del tracto sucesivo previsto en el art. 20 LH o mediante la reanudación del trato sucesivo interrumpido.
En el primer caso, cada título motivará un asiento registral sin que exista solución de continuidad de las sucesivas inscripciones (cada inscripción es como un “eslabón de la cadena”).
En cambio cuando la inscripción del dominio tiene lugar mediante la reanudación del tracto sucesivo interrumpido la inscripción del derecho a favor de determinada persona (quien ha promovido la inscripción) se realiza por salto desde el último titular registral inscrito sin realizarse la inscripción de los títulos intermedios. Es decir, sin que tengan reflejo en el registro las transmisiones intermedias. Ni siquiera será necesario que se justifiquen o determinen estas transmisiones intermedias.
Además, por el art. 286 del Reglamento Hipotecario, se ordenará la cancelación de las inscripciones contradictorias: se cancelará la última inscripción vigente del dominio o derecho real cuyo tracto sucesivo se reanuda.
Commenti