Modos de adquisición de la propiedad: Derecho actual español

Comparativa entre la regulación actual y lo que estipulaba el Derecho Romano (PARTE II)

(Consulta la primera parte, referente al Derecho Romano, aquí).

II. Modos de adquisición de la propiedad en Derecho español actual

La influencia del Derecho Romano en el derecho actual español es muy notable en algunas materias, y esta es una de ellas, como podremos ver a continuación.

En el sistema español, el artículo que regula los modos de adquisición de la propiedad es el 609 del Código Civil, que nos indica que se adquiere la propiedad:

1. Por la ocupación o aprehensión de bienes que antes no tenían dueño.

2. El resto de derechos reales (también la propiedad) se pueden transmitir por cualesquiera actos de disposición válidos intervivos o mortis causa, o por imperio de la ley.

3. También se puede adquirir por prescripción.

Modos de adquisición de la propiedad a título originario.

A. OCUPACIÓN:

Esta figura se halla regulada en los articulos 610 a 617 del Código Civil.

Solo se puede adquirir la propiedad de un bien cuando son res nullius (bien que no tenía dueño) o res derelicta (bien abandonado). Ej: animales cazados*

* En el momento en que algún animal doméstico o amansado se pierde no lo adquirimos directamente por ocupación, sino que tenemos que dejar un plazo de 20 días por si el dueño lo quiere recuperar.

No se pueden ocupar:

• Bienes que no están en el comercio de los hombres y/o son de dominio público (ej: niño abandonado o perdido, bancos para sentarse de los de la calle…).

• Bienes que tengan dueño (si robo algo, tampoco pérdidas pues estaríamos ante hallazgo). Salvo la excepción contenida en el art. 615 CC.

Respecto a bienes inmuebles que carezcan de dueño (se desconoce el propietario, muere sin tener descendencia…), la Ley del Patrimonio de las Administraciones Públicas pasarán a ser propiedad del Estado. Si reaparece el dueño legítimo, tendrá que interponer una acción contra el Estado para que le sea restituida la cosa.

B. HALLAZGO

Se halla contemplado en los artículos 615 a 617 CC.

Hace referencia a cosas presumiblemente perdidas o aparentemente sin dueño. Ej: encuentro una cosa perdida que presumiblemente tenía dueño (cartera perdida). No se adquiere por ocupación, sino por hallazgo.

• Obligación:

La obligación es restituirla inmediatamente a su aparente poseedor previo, pero si lo desconozco, deberá entregarse al Alcalde del municipio en que se haya encontrado.

El Alcalde publicará el hallazgo durante dos domingos en el tablón de anuncios del Ayuntamiento. Hasta que la persona aparezca, el que lo ha hallado deberá mantener la cosa con la diligencia de un padre de familia, y restituir los gastos para el correcto mantenimiento de la cosa.

No obstante, si estos gastos son exagerados, no estoy obligado a tener que cuidar la cosa, sino que puedo solicitar al Alcalde que proceda a pública subasta tras 8 días, de forma que el bien sea vendido, un tercero deposite el precio de la cosa; y si aparece el dueño en el plazo de 2 años no recuperará su bien, pero sí el precio que se obtuvo en la subasta.

• Derechos:

Si hallamos algo tenemos derecho a obtener una recompensa.

- En caso de que el dueño la recupere, deberá resarcirnos los gastos de conservación en que hayamos incurridos, así como entregarnos una décima parte del valor de la cosa si vale menos de 12€, o una vigésima respecto al exceso de este valor.

- Si el dueño no aparece en el periodo de 2 años, o aparece pero no quiere recuperar el bien, podremos adquirir la cosa o el importe obtenido por ella en caso de subasta. Si hay un adjudicatario, también este tendrá que resarcirnos los gastos de conservación.

C. TESORO

La definición de tesoro la encontramos en el artículo 352 CC: Se entiende por tesoro, para los efectos de la ley, el depósito oculto e ignorado de dinero, alhajas u otros objetos preciosos, cuya legítima pertenencia no conste.

Está regulado en el artículo 614 CC, que nos refiere al artículo 351 CC:

Artículo 614.

El que por casualidad descubriere un tesoro oculto en propiedad ajena tendrá el derecho que le concede el artículo 351 de este Código.

Artículo 351.

El tesoro oculto pertenece al dueño del terreno en que se hallare.

Sin embargo, cuando fuere hecho el descubrimiento en propiedad ajena, o del Estado, y por casualidad, la mitad se aplicará al descubridor.

Si los efectos descubiertos fueren interesantes para las ciencias o las artes, podrá el Estado adquirirlos por su justo precio, que se distribuirá en conformidad a lo declarado.

Por tanto:

• Si por casualidad encuentro un tesoro (objeto con gran valor) en un terreno que no es mío, me puedo quedar con el 50% del mismo -el otro 50%, será propiedad del propietario de la finca donde se encuentra-.

• Si no ha sido por casualidad, le pertenece en su totalidad al propietario del terreno, salvo pacto en contrario.

• Si lo encuentro en mi propia finca, será 100% mío.

D. ACCESIÓN

Es una forma de adquirir la propiedad: a tu cosa principal se le une otra, accesoria, de la cual adquieres la propiedad. Esta unión puede ser producida natural o artificialmente.

Tipos:

1. Accesión de producción o discreta: El dueño de la cosa es propietario de sus frutos naturales, industriales y civiles que esta produce (arts. 354 y ss CC), salvo que esta facultad se atribuyese a otro -usufructuario, poseedor de buena fe...- El que percibe los frutos ha de abonar los gastos hechos por un tercero para su producción, recolección o conservación (art. 356 CC). Es decir, si es un tercero (que se creía que tenía facultades para plantar en mi terreno -era propietario- pero no) el que plantó, le voy a tener que restituir los gastos.

2. Accesión por incorporación o continua: El dueño de la cosa principal adquiere la propiedad de una cosa accesoria que se le une o incorpora inseparablemente. Puede ser sobre bienes inmuebles o muebles. Esto puede producirse de forma natural (se seca el río que pasa junto a tu fundo) o artificial (construyes una casa en tu terreno).

Lo que se construya, plante y siembre en mi finca es mío. Lo principal es el suelo, lo que ocurra en la superficie es lo accesorio.

Dentro de la accesión tenemos distintos tipos, como la UNIÓN, la MEZCLA o la ESPECIFICACIÓN.

E. USUCAPIÓN

Se trata de una figura consistente en la adquisición del dominio u otro derecho real susceptible de posesión gracias a la posesión en concepto de dueño durante cierto plazo y con las condiciones previstas en la ley.

• Sujetos

  1. Usucapiente: quien adquiere la propiedad. No es necesario que la persona que adquiera por usucapión tenga capacidad jurídica plena, puesto que esto tampoco se exige a la hora de la posesión. En caso de coposesión tiene que haberse producido un evento que me haga pensar que a partir de ese momento esté siendo dueña a título completo.

  2. Verus dominus o reivindicante: persona que ha perdido la propiedad o a la cual se la están cuestionando. Los menores o incapacitados tienen la facultad, pero la tendrán que ejercer los tutores o curadores. Si los representantes no ejercitan esta acción en plazo, y les hace perder la cosa, el afectado podrá reivindicar una indemnización de daños, pero no la cosa. Si ninguno de los copropietarios interrumpe la prescripción, pierden ambos la posesión.

• Objeto

  1. Bienes materiales: todas las cosas que estén en el comercio de los hombres (art. 1936 CC). No caben sobre bienes demaniales (de dominio público).

  2. Derechos reales: usufructo, servidumbres continuas y aparentes, uso y habitación, censos, prenda. No cabe respecto de la hipoteca, los derechos reales de adquisición preferente ni los derechos de crédito o personales.

• Clases y requisitos

  1. Ordinaria - se requiere posesión en concepto de dueño, pública, pacífica e ininterrumpida (1941 CC) + buena fe y justo título de adquisición (1957 CC)

  2. Extraordinaria - se requiere posesión en concepto de dueño, pública, pacífica e ininterrumpida (1941 CC), sin necesidad de buena fe ni justo título.

• Plazos

  1. Usucapión ordinaria:

     1. Bienes muebles: 3 años (1955 CC).

     2. Bienes inmuebles: 10 años entre no ausentes, 20 años entre ausentes (1957 CC).

  2. Usucapión extraordinaria:

     1. Bienes muebles: 6 años (1955 CC). Si son bienes robados no comenzará a contar este plazo hasta que prescriba la acción penal.

     2. Bienes inmuebles: 30 años (1959 CC).

Modos de adquisición de la propiedad a título derivativo.

TEORÍA DEL TÍTULO Y EL MODO

El art. 609.2 CC nos indica que para que se produzca una adquisición de la propiedad a título derivativo se requiere un título y un modo.

• Título: contrato, que traiga causa de esa transmisión del derecho real. Es la causa de la tradición o entrega. Su inexistencia, nulidad, anulación, rescisión o resolución comportaría la ineficacia de la adquisición.

• Modo: traditio -entrega de la cosa-. Las cosas que no se pueden entregar materialmente, existen mecanismos simbólicos que permiten identificar un acto como entrega de la cosa (traditio ficta o ficticia*). Si no hay entrega de la cosa, no se ha trasmitido el bien, aunque ya haya contrato de compraventa.

La inscripción en el registro de la propiedad de un derecho real (excepto los de garantía) no es constitutiva. Ej: un tercero de buena fe compra la casa después que yo y como no la había inscrito y él sí se la queda.

* Traditio ficta:

Se halla regulada en los artículos 1462 a 1464 CC). Hay 5 tipos:

1. Traditio instrumental: la escritura pública equivale a la entrega

2. Traditio simbólica: entrega de las llaves del lugar donde se guarda un bien mueble. En bienes inmateriales cabe la puesta en poder del adquirente de un signo que los represente / títulos de pertenencia.

3. Traditio por simple acuerdo, que se da cuando la entrega del bien mueble es imposible en ese momento. En bienes inmateriales, el adquirente usa el derecho real sobre el bien inmaterial consintiéndolo el transmitente.

4. Traditio brevi manu: mero acuerdo que se da cuando el que adquiere el bien mueble ya lo poseía.

Es de señalar que también serán válidas las adquisiciones a non domino, en ciertos casos.

Se dan cuando la adquisición se realiza a alguien que no tiene el bien en su patrimonio. Se reconoce en determinadas situaciones para proteger a los compradores de buena fe:

1. Cuando creía que realmente era el dominus, que tenía la propiedad sobre la cosa.

2. Que lo haga de título oneroso.

3. Que tenga buena fe, que no supiera ni cupiera creer razonablemente que el propietario era otro (confiando en el Registro de la propiedad o en la posesión).

Fuente: apuntes de la asignatura de Derechos Reales impartida por la profesora Agüero.